Es la valuación no comercial que la autoridad fiscal (Secretaría de Finanzas) o la propia municipalidad correspondiente realiza sobre un predio o bien inmueble con el fin de asignarles un gravamen fiscal que puede ser ISR (Impuesto Sobre la Renta) o ISAI (Impuesto por Adquisición de Bienes Inmuebles).
Esto derivado principalmente a la oficialización de la adquisición de un inmueble a través de un cambio en la escrituración y por lo tanto del propietario del bien, ya sea por compra, por adjudicación o cualquier otro recurso legal por el cual exista un cambio en el titular de propiedad.
Fijar un impuesto territorial, que en México se le conoce como contribuciones. Los valores son puestos por entidades públicas con fines fiscales.
En la Ciudad de México, puede ser una persona física o moral que tenga el registro vigente de la Secretaría de Finanzas (Tesorería de la CDMX)
Cuando se va a realizar el traslado de dominio de ISAI e ISR. Por ejemplo, cuando se adquiere un inmueble por:
También se puede utilizar para establecer el régimen de condominio especifico a la propiedad. Esto debe estar bajo el formato vinculado y necesario al procedimiento y en todo caso con la autoridad federal o municipal pertinente.
Para realizar un Avalúo Fiscal se toman en cuenta los siguientes puntos:
De acuerdo con el Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación que indica:
Artículo 3: “Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las Autoridades Fiscales aceptarán los avalúos en relación con los bienes que se ofrezcan para garantizar el interés fiscal o cuando sea necesario contar con un avalúo en términos de lo previsto en el Capítulo III del Título V del Código.”
Los avalúos a que se refiere el párrafo anterior, deberán ser practicados por los peritos valuadores siguientes:
De acuerdo con el articulo 24 del Código Fiscal de la Ciudad de México
Articulo 24.- Los avalúos para actualización de datos catastrales y para efectos del articulo 60 a que se refiere este Código tendrán vigencia durante 12 meses, contados a partir de la fecha en que se efectúen, y de seis meses para efectos comerciales, salvo que durante ese periodo los inmuebles objeto de avalúo, sufran modificaciones que impliquen variaciones en sus características físicas o variaciones en el comportamiento del mercado inmobiliario.
Para el caso de que durante la vigencia antes establecida los inmuebles objeto de los avalúos sufran alguna de las variaciones referidas, no se genera obligación o responsabilidad alguna para el Notario Publico que en su caso formalice una operación con el avaluó de que se trate, siempre y cuando en la escritura publica las partes que participen en la referida operación, manifiesten bajo protesta de decir verdad que el inmueble respecto del cual se elaboro el avaluó no ha sufrido variaciones; lo anterior, sin perjuicio de los dispuesto por el articulo 118 de este Código , así como de las facultades de la autoridad fiscal con la parte adquirente del inmueble derivadas de las posibles diferencias de la contribuciones que resulten.
El Avalúo Fiscal puede ser realizado únicamente por Peritos Valuadores con cédula profesional expedida por la Secretaría de Educación Pública en la materia de Valuación de Bienes Inmuebles, dependiendo la situación u objetivo de dichos servicios, el perito valuador deberá de contar también con vigencia y certificación ante la secretaria de Finanzas o como perito valuador registrado ante la entidad correspondiente.
Un avalúo catastral es un análisis de valores con él que se calcula el impuesto predial. Esta cifra es determinada en Catastro del Municipio o Entidad Federativa correspondiente. Los notarios pueden solicitar avalúos catastrales para hacer cálculos de impuestos.
Dependiendo del crecimiento de la zona, puede haber un incremento en el valor catastral. Sin embargo, el valor catastral no suele llegar a ser mayor al valor del inmueble en el mercado.
Dependiendo de la ubicación del predio o el bien inmueble el catastro se puede clasificar de dos maneras:
El valor catastral se puede determinar por la suma del valor catastral del suelo más el valor catastral de construcción.
Su cálculo depende de las características de cada propiedad, así como la ubicación del inmueble y los metros cuadrados de construcción y terreno. Los valores de cada uno de estos factores, que utiliza Catastro, generalmente son obtenidos por los colegios de valuadores. Ellos realizan estudios para determinar dicho valor por metro cuadrado para cada región específica, así como colonias o avenidas comerciales. Estos estudios son luego aprobados por Catastro y el Congreso del Estado.
Los inmuebles se dividen en tres diferentes categorías según su valor del suelo:
Según la categoría en que se encuentre ubicado un inmueble, se determina el valor unitario que le corresponde.
Se toman en cuenta dos factores de los inmuebles:
De acuerdo al artículo 58 y 60 del Código Fiscal de la CDMX el cual dice:
Articulo 58.- Están obligadas a dictaminar el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, en los términos de este Código y de las reglas de carácter general que publique la Secretaría, a más tardar el 15 de enero del ejercicio siguiente al que se dictaminará, las personas físicas y morales, que se encuentren en alguno de los supuestos siguientes y únicamente por cada uno de ellos:
Las personas físicas y morales que no se encuentren en alguno de los supuestos señalados en las fracciones de este artículo, tendrán la opción de hacer dictaminar el cumplimiento de sus obligaciones fiscales.
La presentación del aviso para dictaminar y del dictamen en los plazos en que dispone este Código, no impide el ejercicio de las facultades de cobro de créditos fiscales en el caso de que la autoridad fiscal advierta diferencias u omisiones de pago.
No están obligadas a dictaminar el cumplimiento de las obligaciones fiscales que refiere el presente artículo, las Alcaldías, Dependencias y Órganos Desconcentrados de la Administración Pública de la Ciudad de México.
ARTÍCULO 58 BIS. – Los contribuyentes que se dictaminen en términos de este Código y las Reglas de carácter general que correspondan, no serán sujetos de facultades de comprobación por los ejercicios dictaminados. Sin perjuicio de lo anterior, la autoridad fiscal podrá ejercer sus facultades de comprobación en caso de que se encuentren diferencias a cargo de los contribuyentes y/o se observen irregularidades en el dictamen correspondiente.
ARTICULO 60.- El contribuyente deberá proporcionar al Contador Público que vaya a emitir el dictamen a que se refiere el artículo 58 de este Código, un avalúo catastral por cada uno de los inmuebles a considerar en el dictamen, por el ejercicio fiscal que se dictamina, practicado por alguna de las personas autorizadas o registradas por la autoridad fiscal, previstas en el artículo 22 del mismo Código
